In Beuningen 3000 woningen bouwen voor de regio?
Om hier een goed doordacht antwoord op te kunnen geven is het van belang de geschiedenis van de regionale taakstellingen voor Beuningen van de afgelopen decennia te bekijken.
Beuningen heeft de afgelopen halve eeuw al heel veel woningen voor de regio gebouwd.
En niet alleen woningen: ook de bijbehorende voorzieningen als winkels, scholen, sociaal culturele voorzieningen, werkgelegenheidsplaatsen, en ga zo maar door.
Dat is lang niet altijd van een leien dakje gegaan.
Door externe (markt)omstandigheden, maar ook door ongunstig uitpakkende bestuurlijke keuzen is Beuningen veelvuldig in financiële problemen gekomen.
In de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw zijn in Beuningen de wijken bloemenbuurt, Duivenkamp en de Hoeven gerealiseerd, en in Ewijk de Vording.
Beuningen was eind jaren 70 zo gegroeid dat een verdubbeling van het winkelcentrum nodig was. Nieuwbouw van winkels, waaronder een supermarkt, en daarboven appartementen aan de oostkant van het Julianaplein, de winkelpassage met bovenwoningen aan de noordkant daarvan. Plus de komst van de Lèghe Polder.
De volgende stap was de ‘sprong over de Wilhelminalaan’. De wijken Tinnegieter en Blankenburg werden ontwikkeld. In de jaren 80, toen de economische situatie in Nederland dramatisch was: hoge werkloosheid, torenhoge rentes (hypotheekrente boven de 10%). De bestemmingsplannen hadden een evenwichtige mix van sociale huur en koop en vrije sector. De vrije sector woningen in die wijken zijn echter vrijwel niet gebouwd maar grotendeels vervangen door flatjes met HAT-eenheden (Huishoudens voor Alleenstaanden en Tweepersoonshuishoudens). (daar kwam bij dat in delen van de Blankenburg veel mensen kwamen te wonen die bij woningbouwverenigingen in Nijmegen niet meer werden geaccepteerd). Ontwikkelingskosten die bij grondverkoop gerekend konden worden waren voor de sociale huur verre van kostendekkend, en door het wegvallen van de vrije sector heeft dat de gemeente grote tekorten opgeleverd. Als ik mij goed herinner had de gemeente eind jaren 80 een tekort van 16 miljoen gulden in het grondbedrijf.
Beuningen had op dat moment nog steeds een grote woningbouw taakstelling. Er moesten nog 3400 woningen voor de regio worden gerealiseerd. Gelet op de ervaringen van de jaren daarvoor is zeer zorgvuldig onderzocht wat dat voor de gemeente betekende.
Er is een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Belangrijk was om te zien hoe de samenstelling van de bevolking zich zou ontwikkelen. Nieuwbouwlocaties betekenen de komst van jonge gezinnen, met in de nabije toekomst veel behoefte aan basisschool lokalen, met na tien jaar later weer een dalende behoefte. En groei van de behoefte aan sportvoorzieningen. Ook werd voorzien dat vanaf rond 2010 de vergrijzing van de bevolking in de gemeente flink zou gaan groeien.
Ook moesten in de gemeente arbeidsplaatsen gerealiseerd worden, opdat niet iedereen in Nijmegen hoefde te werken.
Verder was het van belang te onderzoeken waar die woningen enzovoort gebouwd konden worden.
Er is goed gekeken naar de landschappelijke en stedenbouwkundige mogelijkheden en beperkingen.
Globaal kent de gemeente van noord naar zuid drie landschapstypen: het uiterwaardengebied met de dijk, het oeverwallengebied, en het komkleigebied. Woningbouw in de uiterwaarden is uiteraard niet aan de orde. Het oeverwallengebied ten noorden van de Van Heemstraweg is tussen Winssen en Weurt (afgezien van Doddendael) kleinschalig en gevarieerd, heeft zoveel landschappelijke waarden dat daar geen grootschalige stedelijke ontwikkeling wenselijk is. De meeste woningontwikkeling was tot dan in het oeverwallengebied ten zuiden van de Van Heemstraweg, in de dorpen Weurt, Beuningen en Ewijk.
Uitbreidingen daar in het komkleigebied(Vording) hadden geleerd dat daar waterhuishouding lastig was, en dat voldoende waterpartijen nodig waren.
Aansluiting van nieuwbouw bij de bestaande kernen was van belang. Er is gekeken naar het idee van nieuwbouw ten zuiden van de A73. Dat zou vereisen dat daar ook winkels, scholen, sportvoorzieningen zouden moeten komen, oftewel een compleet nieuw dorp, omdat aansluiting bij de bestaande voorzieningen problematisch is. Ook was er al ervaring opgedaan met een buurtsteunpunt voor winkels in Beuningen-West (Aalsterveld). Dat was geen succes geworden omdat het aanbod te gering was en de boodschappen toch in het centrum (of Nijmegen) werden gehaald.
Op basis van deze overwegingen zijn toen de grenzen van het zoekgebied voor de grootschalige ontwikkeling gelegd bij de Van Heemstraweg in het noorden, de A50 in het westen, de A73 in het zuiden, en de gemeentegrens in het oosten. In die tijd had de gemeente ook te maken met vergroting van het werkgebied van de ARN, en was er ook sprake van het doortrekken van de A73 in noordelijke richting. Het gemeentebestuur heeft toen het idee gevormd dat het gebied ten zuiden van de ARN een ruimtelijke invulling zou moeten krijgen die uitbreiding van de stort en die doortrekking op zijn minst ernstig zouden bemoeilijken: de Beuningse Plas.
De gemeente had in die tijd een vaste externe adviseur ruimtelijke ordening, had in huis voldoende kennis en ervaring van ontwikkelingsprocessen, maar heeft toen toch gekozen voor een adviesbureau met ervaring van grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen. Dat heeft geleid tot de structuurvisie uit 1988.
Daarin kregen de 3400 woningen hun plek. Heuve, Beuningse Plas, Ewijk diverse kleinere locaties, Balmerd, Haaghe. Veel waterpartijen (‘wonen aan het water’), recreatieve langzaamverkeersroutes in de wijken, geen grote nieuwe infrastructuur. Gemiddeld woningdichtheid 23 woningen per hectare. En een recreatieplas van zo’n 45 ha.
Plus 50 ha industrieterrein op de Schoenaker.
Deze structuurschets is de basis voor vrijwel alle ruimtelijke ontwikkelingen die daarna zijn gekomen.
De Heuve was al gedeeltelijk in uitvoering, Balmerd en Haaghe waren in ontwikkeling. Bestemmingsplan Beuningse Plas is voor het woongedeelte en de Plas in 1991 vastgesteld en in 1993 onherroepelijk goedgekeurd, in 1994 met beeldkwaliteitsplan, verdeling van 35% sociale huur, 15% sociale koop en 50% vrije sector(koop/huur) en globaal beeld van te betrekken ontwikkelaars uitvoeringsgereed. De gemeente had 70% van de gronden in eigendom. Opvolgende colleges hebben er voor gekozen te wachten op initiatieven van de drie projectontwikkelaars die de overige 30% verworden hadden. Uiteindelijk heeft het 25 jaar geduurd tot de laatste woningen van de Beuningse Plas zijn gerealiseerd. En dan zal ik het niet hebben over het plasgedeelte.
Met de komst van veel nieuwe inwoners was het ook noodzakelijk met winkelcentrum in Beuningen nogmaals te verdubbelen in omvang. Bebouwing van winkels met bovenwoningen op het Julianaplein, de doorbraak naar het Thorbeckeplein met een grote nieuwe supermarkt naar het zuiden, en de doorbraak naar het Mauritsplein met veel parkeerplaatsen, een grote nieuwe supermarkt met daarboven nieuwbouw van de bibliotheek aan de noordkant. De stedenbouwkundige kwaliteit mag genoemd worden. Maar om het betaalbaar te houden bleek het op dat moment nodig een en ander te realiseren met uitzicht op de achterkanten van bestaande woningen.
Begin jaren 90 was het economisch getij positief. De wijken Balmerd, Haaghe, Heuve zijn snel gerealiseerd, en industrieterrein Schoenaker is in anderhalf jaar volledig uitgegeven.
Mede door een afkoopsom van 6 miljoen vanuit Nijmegen had het grondbedrijf begin 1994 een positief saldo.
Op basis van het woningmarktonderzoek uit 1991, waarin toekomstige vergrijzing werd voorzien, zijn er rond het centrum in Beuningen flink wat woonvoorzieningen voor senioren gerealiseerd: aanleunwoningen bij Aldesteeg, drie urban villa’s voor senioren (sociale huur, middelduur en duur), Balmerdstaete.
Met het shoppingpark Heuve is een flink stuk werkgelegenheid gecreëerd, en is voorkomen dat de Heuve een slaapwijk achter een geluidswal werd.
Ruimtelijke ordening is ook voor sociaaleconomische en volkshuisvestelijke doeleinden van wezenlijk belang.
De ontwikkelingen die in de structuurschets voor Ewijk waren voorzien zijn lang uitgebleven.
met de Keizershoeve is daar een begin gemaakt, en op dit moment wordt de Hof van Campe gerealiseerd. Wat opvalt daar is dat er uitsluitend vrije sector gezinswoningen worden gebouwd.
In de behoefte aan kleinere en goedkopere wooneenheden moet elders worden voorzien.
In het woondeel van de Beuningse Plas is er door het toenmalige college voor gekozen de sociale huur grotendeels te schrappen. Mede daardoor is er op dit moment een groot tekort aan betaalbare huurwoningen.
Naast de ontwikkelingen vanuit de structuurschets zijn een aantal andere ontwikkelingen vermeldenswaard.
In het dorp Beuningen het Oranjekwartier ontwikkeld door Giesbers groep en Standvast wonen. Ongeveer 100 woningen in een mix van huur en koop. Met dit project zijn onder meer wat achterkantsituaties in het winkelcentrum opgelost.
In Beuningen ook het project de Hutgraaf: 140 gezinswoningen koop Hendriks Ontwikkeling.
Winssen Fruithof totaal 77 gezinswoningen koop.
Weurt Roozenburg 43 woningen koop, Ruyterstraat 16 sociale huurappartementen Woonwaarts.
Opvallend is dat geen van deze projecten door de gemeente is opgezet. Afgezien van een paar projecten waarbij Standvast, nu Woonwaarts mede initiatiefnemer was, zijn er geen huurwoningen (sociaal of vrije sector) gerealiseerd.
Het is al langer bekend dat er een groot tekort is aan betaalbare (huur)woningen. De wachttijd voor sociale huurwoningen is op dit moment 15 jaar! Het is dringend noodzakelijk dat de gemeente goed in beeld brengt hoe groot die behoefte hier is. Een woningmarktonderzoek waarin voor de verschillende leeftijdscategorieën de behoefte kwantitatief en kwalitatief wordt onderzocht.
Samen met Woonwaarts en/ofof andere corporaties kan dan een plan gemaakt worden waarin de bij de huidige inwoners van de gemeente bestaande behoeften kunnen worden vervuld, waar, en in welk tempo.
Het is duidelijk dat de gemeente op dit moment niet de kennis en ervaring heeft om dat zelf te kunnen doen. Er zal een projectleider aangesteld moeten worden om dit in goede banen te leiden.
Het gemeentebestuur moet zelf de regie weer ter hand nemen, en kan dat niet aan de markt overlaten: dan krijgen we weer vooral gezinswoningen in de koopsfeer.
Bij een college waarin de omgevingsvisie in de portefeuille van een PvdA-wethouder zit, mag je dat zeker wel verlangen, zo niet eisen.Een paar opmerkingen nog over de plaatjes waar de uitbreidingen zijn gedacht.
In de eerste plaats vind ik dat Beuningen voorrang moet geven aan het vervullen van de behoeften van de huidige inwoners.
Verder is het nodig bij grote uitbreidingsplannen goed te bezien waar mensen zullen gaan winkelen.
Het winkelcentrum in Beuningen is alleen met grote inbreuken uit te breiden. Parkeren wordt daar wel heel lastig.
In Ewijk is nog wel met minder moeite uitbreiding denkbaar, maar ook daar zal het lastig zijn voldoende parkeerruimte te vinden. Hetzelfde geldt in Weurt en Winssen.
Om het kort samen te vatten: en zal gedegen landschappelijk en stedenbouwkundig onderzoek nodig zijn om te onderzoeken of de plaatjes haalbare ideeën bevatten.
Conclusies en aanbevelingen.
– Het eerste dat moet gebeuren is een gedegen onderzoek naar de woningbehoefte in de gemeente, kwantitatief en kwalitatief, voor de verschillende leeftijdscategorieën, koop en huur, grondgebonden of gestapeld
– Er moet een meerjarenprogramma komen, waarin staat wat, waar, wanneer en waarom ontwikkelingen zullen worden gerealiseerd
– Er moet externe deskundigheid op het gebied van landschapsontwikkeling en stedenbouw worden ingehuurd
– Bij woningbouwprogramma’s moet in ieder geval ook aandacht zijn voor voorzieningen van winkels, sociaal-culturele zaken, scholen, sport, openbaar vervoer, landschappelijke inrichting
– De gemeente moet weer de regie nemen om en op toe te zien dat de doelstellingen ook toe uitvoering worden gebracht. Daarvoor moet voldoende kennis en ervaring in dienst worden genomen.
– Samenwerking met Woonwaarts is vanzelfsprekend nodig.
– Bij de uitvoering van de plannen moet het vervullen van de behoeften van de huidige inwoners voorrang hebben.
– Het is overigens denkbaar dat vervullen van deze eigen behoeften makkelijker haalbaar is in combinatie met een bredere taakstelling
– Neem de tijd om goed onderbouwde plannen te maken!
Beuningen, 4 september 2020
Bert Statema
